Het centrum van Leidschendam kampt al jaren met leegstaande winkelpanden.
Alleen het opnieuw vullen van die panden is volgens hoogleraar economie Cor Molenaar niet voldoende. Het winkelgebied moet aantrekkelijker en beter bereikbaar worden en zich duidelijk onderscheiden van andere winkelcentra.
Molenaar is gespecialiseerd in winkelmarketing en consumentengedrag. In Midvliet Actueel legde hij uit dat leegstand ontstaat wanneer winkels onvoldoende klanten trekken om winstgevend te blijven. ‘Als er te weinig mensen komen om geld uit te geven, lijden ondernemers verlies en stoppen zij uiteindelijk’, aldus Molenaar.
Leegstand kan zichzelf vervolgens versterken. Een winkelstraat met veel lege panden wordt minder aantrekkelijk, waardoor bezoekers er vooral nog doelgericht naartoe gaan. ‘Mensen halen dan bijvoorbeeld iets bij de slager of de groenteboer, maar gaan er niet meer gezellig winkelen.’
Concurrentie van The Mall
Het Leidschendamse centrum heeft volgens Molenaar bovendien te maken met de nabijheid van Westfield Mall of the Netherlands. Dat winkelcentrum trekt bezoekers uit de hele regio en biedt een groot en gevarieerd winkelaanbod.
Tegelijkertijd zorgt de drukte rond The Mall vooral in het weekend voor volle wegen en parkeerproblemen. Ook bezoekers van het oude centrum kunnen daar last van hebben. Wanneer zij moeilijk een parkeerplaats kunnen vinden, kunnen zij besluiten uit te wijken naar een andere plaats of online te winkelen.
Molenaar bezocht het centrum zelf meerdere keren. Hij zag winkels die hem interessant leken, maar vond het lastig om zijn auto in de buurt te parkeren. Ook de parkeergarage is volgens hem niet voor iedere bezoeker eenvoudig te vinden en te bereiken. ‘Je moet het mensen makkelijk maken. Bezoekers willen het liefst zo dicht mogelijk bij de winkels parkeren’ aldus Molenaar.
Verkeersdrukte rond de Damlaan (archieffoto Midvliet)
Prettig verblijven in het centrum
Niet alleen de bereikbaarheid is belangrijk. De inrichting van het centrum moet bezoekers volgens Molenaar ook uitnodigen om er langer te blijven.
Dat speelt onder meer rond het Sluisplein. Op drukke zomerdagen komen daar voetgangers, fietsers, terrassen en doorgaand autoverkeer samen. Bezoekers en ondernemers ervaren de situatie soms als onoverzichtelijk en onveilig. Het gemeentebestuur stelt echter dat geschikte routes om het autoverkeer om te leiden ontbreken. Midvliet besteedt in een apart artikel uitgebreider aandacht aan de verkeerssituatie rond het Sluisplein.
Het autoluwer maken van een winkelgebied kan volgens Molenaar een positief effect hebben, maar alleen wanneer er tegelijkertijd voldoende goed bereikbare parkeerplaatsen beschikbaar zijn. Alleen het weren van auto’s lost de problemen in het centrum volgens hem niet op.
Horeca profiteert van evenementen
Tijdens evenementen is het in het centrum en rond de Sluis vaak wel druk. Volgens Molenaar is er echter een belangrijk verschil tussen horeca en winkels. Bezoekers komen tijdens een evenement voor de sfeer, muziek en gezelligheid. De horeca profiteert daar rechtstreeks van, terwijl winkelen op zo’n moment vaak een bijzaak blijft. Evenementen kunnen wel helpen om mensen naar het centrum te trekken. Ook buiten die momenten moet het gebied echter aantrekkelijk, goed bereikbaar en prettig om te verblijven zijn.
Tijdens evenementen komen bezoekers wel naar Leidschendam Centrum (archieffoto Midvliet)
Bijzondere winkels en speciaalzaken
Volgens Molenaar zijn er vooral kansen voor bijzondere winkels en speciaalzaken. Dat kunnen winkels zijn met een uniek aanbod, maar ook bekende publiekstrekkers die veel bezoekers aantrekken. Bij speciaalzaken zijn deskundigheid en persoonlijke aandacht belangrijk. Bezoekers komen daar bijvoorbeeld voor goed advies van een juwelier, een fotospecialist of een ervaren medewerker in een modewinkel. ‘Niet iemand die alleen de kassa bedient, maar iemand die je welkom heet, verstand van zaken heeft en goed advies kan geven.’ Consumenten hebben bovendien steeds meer manieren om hun vrije tijd te besteden. Winkelen is daardoor niet meer vanzelfsprekend een populaire activiteit. ‘Je moet echt iets te bieden hebben om mensen te trekken.’
Samenwerking met ondernemers
Volgens Molenaar moet eerst worden onderzocht wat inwoners missen in het centrum en waarvoor zij er wel naartoe zouden komen. Op basis daarvan kunnen de gemeente en ondernemers samen een duidelijke visie en concrete acties ontwikkelen. De gemeente moet daarbij volgens hem niet alleen naar ondernemersfondsen, reclamebelasting en andere heffingen kijken. Winkeliers hebben al te maken met kleine marges en oplopende kosten. ‘Winkels zijn belangrijk voor de levendigheid van een plaats. De gemeente moet daar bewust voor kiezen en samen met de winkeliers optrekken.’
Molenaar ziet ondanks de leegstand nog steeds mogelijkheden voor het centrum. Leidschendam heeft volgens hem aantrekkelijke kenmerken, zoals het water, de Sluis, de historische omgeving en de horeca. Die kwaliteiten kunnen beter met het winkelaanbod worden verbonden en gezamenlijk worden gepromoot.
Het centrum moet volgens hem niet proberen The Mall te kopiëren. Juist met een eigen karakter, bijzondere winkels, goede horeca, evenementen en een aantrekkelijke openbare ruimte kan het bezoekers verleiden om vaker te komen en langer te blijven.
Luister het hele gesprek met Cor Molenaar terug in de podcast van Midvliet Actueel: Hoogleraar Cor Molenaar over leegstand en kansen voor het Leidschendamse centrum
Door: Karin van der Spek
Foto: archieffoto Midvliet
